روابط میان مستاجران، مدیران مجتمع، توسعه دهندگان و سرمایه گذاران بسیار متنوع و پیچیده است؛(پس زمینه بنیادی توسعه و مدیریت مجتمع تجاری ( قسمت اول ) )

خیلی اوقات میتوان بین آنها تضاد منافع ذکر شده توسط تئوری نمایندگی را پیدا کرد.
چالش های بسیاری در مقوله قراردادها بین مدیران مجتمع ،

توسعه دهندگان و سرمایه گذاران وجود دارد

و نقطه کانونی این چالش ها، مسائل مربوط به مالکیت است.
وقوع مشکلات به این بستگی دارد که چه کسی مالک مرکز خرید است

و چه نوع روابطی میان مالک و این سه بازیگر وجود دارد.

عامل موثر دیگر در وقوع مشکلات، پول سرمایه گذاری شده است.

یعنی توسعه مرکز خرید با سرمایه گذاری چه کسی انجام گرفته است.
سرمایه گذاران مرکز خرید بانکها، شرکتهای سرمایه گذاری و یا سرمایه گذاران خصوصی هستند.

توسعه دهندگان مرکز خرید را با استفاده از پول این سرمایه گذاران میسازند

بنابراین توسعه دهندگان عملا میبایست بر اساس علایق و نظرات سرمایه گذاران عمل کنند

حتی اگر مخالف نظرات خودشان باشد.
به منظور جلوگیری از تضاد منافع ،بهینه ترین حالت زمانی است

که نقش سرمایه گذار، توسعه دهنده و مدیریت به وسیله یک شرکت انجام گیرد

و تمامی هزینه های مورد نیاز به وسیله سرمایه خود شرکت تامین مالی گردد.

اما حالتهایی مثل این بسیار کمیاب است

نقش سرمایه گذار، توسعه دهنده و مدیریت بوسیله یک گروه از شرکتهای واحد ایفا میگردد.

اما به منظورتامین مالی مرکز خرید ،

سرمایه خارجی از بانک های مختلف و یا موسسات اعتباری در قالب وام های بلند مدت انجام میگیرد.
در این حالت مالکیت در اختیار شرکت است

اما وام روی زمین و یا مرکز خرید داده میشود که به عنوان وثیقه به نفع وام دهنده قرار میگیرد.

معمولا ضمانتهای دیگری نیز اخذ میشود

برای مثال حق ترجیحی بر روی درآمد مرکز خرید از فروش مجتمع و یا شریک شدن در مالکیت مرکز خرید.

بر این اساس حتی اگر یک گروه از شرکتهای بزرگ مالک مرکز خرید باشند و به صورت هم زمان نقش سرمایه گذار،

توسعه دهنده و مدیریت را ایفا کنند همچنان یک شرکت سرمایه گذاری و یا موسسه اعتباری در پشت صحنه وجود دارد

که مقدار زیادی سرمایه خارجی را آورده است.

بازار این نوع از شرکتهای بزرگ (که همزمان نقش سرمایه گذار، توسعه دهنده و مدیریت را ایفا کنند) به صورت قابل توجهی متمرکز هستند.

بنابراین بازار آنها باید ارزش افزوده بالا و همچنین حاشیه سود مناسبی داشته باشد تا بتواند بازده مناسب و کافی برای سرمایه ارائه نماید.